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36城GDP增速对比,未来哪些城市最有发展潜力?

正文共:3289字 7图;预计阅读时间:19分钟

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);

作者:樱桃

很多人不太理解为什么地方那么看重GDP增速排名,因为只有GDP增长了,才有就业,老百姓有了收入,就会消费,消费可以进一步拉动投资,才有良性循环,否则一切都是空谈。

所以千万不要小看GDP增速,哪怕是带水的增速,一旦放缓,就意味着经济萧条,疲软,意味着就业有问题,你的收入增长乏力,购买力也不足,房价也很难涨上去,如果硬吹上去了,那就是泡沫,很危险。

但今天的分析主要是从宏观方面对城市的基本面分析,不涉及对房价的具体预测,因为短期有政策调控,且每个城市市场调整节奏不同,所以会有偏差。

2018年36城的GDP增速排名出炉,我们来看下哪些城市未来最具有发展潜力,哪些城市下滑比较快。

这张图我是在网上看到的,但苏州和无锡也上万亿了,没有做在图上,苏州18597.47亿元,实际增长6.8%,排第7,无锡11438.62亿元!增长7.4%,排12。

重点城市GDP排名(图为实际增速)

第一档是2万亿以上的超大型城市!有5个,北上广深和重庆。

当总量进入2万亿以上后,增速普遍都下滑到了6点多,但北京上海超过了3万亿,还有6.6%的增速,相比广州和重庆也算很好了。

要不是北京强行疏解非首都功能,估计还不止这个增速,但北京的虹吸效应实在是太明显了,什么资源都在北京,现在整个北方经济除了北京一枝独秀外,其他城市都黯然失色,不这么做也不行。

然而,公司可以搬迁,但教育医疗资源是难以带走的,城市的历史文化更加搬不走吧,所以未来我依旧看好北京。

而上海作为长三角战略区域一体化的桥头堡,再次得到重视,上海毕竟是上海,人口再怎么被唱衰老龄化程度高,他都是都是长三角年轻人最爱去的城市,所以没有理由看衰上海。

五个城市中,深圳保持了7.6%的增速,这是一道亮丽的风景线。

深圳的优势在于人口红利大,年轻人多。更重要的是,具有产业优势,IT互联网,高新技术发展势头猛,所以经济增速还比较快,企业给的起高薪,政府也舍得出钱补贴人才,一个留学归国的博士来深圳可以拿到150万的安家费,政府还有人才安居房给你。

四个一线城市中,其实我最看好的还是深圳。广州人口流入也多,在全国算第二,但广州的产业相比深圳对高端人才的吸引力还是弱了点,而且广州收入不如深圳高,也不喜欢用杠杆,所以房价涨幅也不如深圳快。

深圳从2015年之后,每年流入的常住人口都超过50万,今年落户门槛放低到了大专就能积分落户。而深圳地方又小,新房基本上全靠旧改供应,未来60%的新房供应是保障房,商品房只有40%的占比,好地段供给量的长期不足将会使价格易涨难跌。调控期确实是刚需入市的好时机。

重庆的GDP增速为什么会失速下跌?这个可以单独写篇文章了,重庆在H之前,都是两位数高速增长,但一个也是依赖于固定资产投资高速增长,这两年很多投资项目被搁浅,即使有房地产投资支撑也难以代替基建投资的失速下跌,另外工业投资,重庆的汽车制造业是支柱产业,占了整个重庆工业产业的四分之一,虽然去年全国的汽车销量都在下滑,所以重庆也被拖累了,但重庆汽车制造业工业值同比下降17.3%,下滑的太厉害了!

有一个数字,去年1-2月,重庆汽车销售是36万辆,广州是40万辆,两者旗鼓相当,而到了5月之后,重庆下滑到十万余辆,广州还有二十多万辆,重庆只有广州的一半销量了。

第二个,重庆的楼市火爆后,又不可避免的挤压了其他消费,所以社会消费品也下滑严重,增速跟2017比基本上是腰斩的趋势。

当然,重庆也不是说没希望了,只要人事稳定后,基建投资又会重上正轨,增速还是可以稳住的,毕竟是直辖市,西南的核心,国家会重视重庆的。

现在重庆市内新房已经很少,所以新房和次新二手房还是会比较受欢迎。而那些新房供给量大的郊区,我觉得未来两年也难涨了。

当然,如果拿重庆跟成都比,我更看好成都,对人口的吸附力会更强。

第二档,1万亿到2万亿之间,有10个城市。

苏州排第7,无锡排12。

天津这两年比较受伤,经济数据挤水分是减速的一方面,另一方面环保限产风暴让工业塌方式的倒下。天津,一个老工业城市,如今成了依附于北京的后花园,只能靠仅剩的一点教育资源优势来吸引人才,也是可悲可叹。

但整个北方,除了北京,你还能找到比天津更好的第二个城市吗?

这里面,成都、武汉是中西部非常看好的热点核心城市,在人口吸附力,以及产业上都比较有竞争力,比如成都的电子信息产业、生物医药,武汉的光谷,都有各自的特色产业。而且成都人口流入非常多,目前房价也不算贵,长期来看,未来潜力还很大。

杭州我前几天说过了,被金融拖累,土地财政大跃进走的太快也会反噬实体经济。

苏州仍然是江苏的N01,但苏州增速并不算多高,此轮园区房价如此强劲,真是让人费解,从人口流入来说,苏州2017、2018年都只增加了3万多人,并不算多,我也经常在思考这个问题,是否跟苏州各个县城都很富裕有关,在县城普涨之后,资金又会回流苏州城区,进一步推动房价的上涨。

长沙是目前省会城市中,唯一一个GDP上万亿,而房价还停留在一万出头的城市。也是中部城市的价格洼地,因为房价一直都比较低,政府调控非常给力,居民不用为了房子发愁,其他消费比较旺盛,现在新房到处在打折,只恨我没有名额,不然马上回去买房。今天不展开说。

郑州作为河南的CBD,有着交通的天然优势,今年超越佛山率先挤进了万亿俱乐部,河南别的不多,就人口多,去年郑州常住人口突破一千万了,所以长远也是值得看好的。

第三档,这里只列举了省会城市和计划单列市,并非全国所有城市的排名。比如佛山的GDP总量就排在西安之前,但没有列上去。

这里面比较亮眼的是贵阳,其次是西安,福州、合肥。另外太原也算是北方城市里面少有增速还不错的,但毕竟基数太低。

贵阳把大数据产业抢过去了,非常成功,而且是高精尖行业,形成产业链后,可以产生很多高收入群体,虽然他的体量可能不如很多地级市,但他毕竟是贵州的省会,唯一的中心,所以贵阳是很看好的。

西安高校多,优势在于一些装备制造业,比如汽车,航天航空,电力装备。但西安这两年最出名的是抢人,想要发展成西部最大的城市,就得最大限度的把人抢过来才有后劲,在大西北地区,也只有西安具备人口吸附力了,西安也是大西北唯一一个长远值得看好的城市。

福州因为是省会,现在得到的政策倾斜更大,而且城市体量本身也比厦门大,所以增速比厦门快不足为奇,但厦门是宜居城市,在福建省内来说,对人口和资金的吸附力只会比福州强。

合肥在引进中高端产业上,是值得学习的典范,合肥本身就是家电产业生产的聚集地,2017年合肥冰箱,洗衣机,空调,彩电四大家电的产量达到7000万台套,其中冰箱的产量更是超过了全国的30%。后来还成功引进了京东方,成为京东方全国最大的生产基地,因此又吸引了配套的下游企业来开厂。合肥还在大力发展集成电路产业。所以合肥这些年发展势头非常迅猛,排名在不断跃进,去年人口也增加了12.2万,非常不错。

济南和青岛现在的步伐差不多,但青岛毕竟是山东的排头兵,且体量也已上万亿,又是海滨宜居城市,对山东来说还是比济南更看好。

东北三省不用看。

最后跟1995年的数据做下对比。上海、北京的地位没有变,深圳前进了4位。

所以如果是1995年你去深圳买房,到现在回报率应该是所有城市里面最高的。

数据来源各地统计局,增速为:名义增速

有几个红色的黑马,长沙、西安、东莞、合肥、东营,23年来排名上升速度非常快。除了东营外,长沙西安合肥说了都非常看好,而且目前长沙、合肥房价都不算贵,东莞因为临近深圳有人口外溢,产业转移,升级成功,制造业很发达,享受粤港澳的红利,GDP也超过了八千亿。

而那些排名下跌比较厉害的城市,比如石家庄、潍坊、淄博、沈阳、大连,都是北方城市,大连原本是东北的明星城市,也被拖累的黯淡无光了,如果是人口还有流入,那暂时还有点希望,如果人口持续流出,经济增速又不断下滑,基本面太差的,那房价也没什么潜力。

深圳、广州人口大量增长,也要感谢北京上海的赶人,同为一线城市,是一个档次的,高端人才去不了北京上海,那就只能去广深了。

另外,杭州和成都现在对高端人才的吸引力也越来越大了。

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樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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